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张思鹭等委员:关于有效改善城市老旧小区物业服务品质的建议
发布时间:2017-11-22 08:42:00 | 【字体:
  张思鹭(民建福建省委委员、民建厦门市委副秘书长、思明区政协委员、福州大学民建经济研究院特邀研究员)、高凌辉(思明区政协委员、厦门市同安区政府办公室主任助理、厦门市土地房屋征收中心科长、高级经济师)反映长期以来,老旧住宅小区由于长期失管、脏乱差,居民意见很大,加之违章建设多,成为城市管理老大难问题。许多上世纪八、九十年代开发的商品房小区,规划设计标准低,配套设施不完善,开发商资质已注销且不知去向。业主经常因开发商遗留的问题怪罪物业公司,以拒交物业管理费或筹划炒掉物业公司作为抗议,物业公司则因物业费缴交率低而降低服务标准,积极性不高,从主动变为被动服务,由此恶性循环,导致前期物业公司因无法赢利而退出。对于企事业单位自建的自管房小区,随着多数企事业单位的改制或解体,原来由单位负责实施的物业管理模式随之打破,形成无人管理的局面,影响居民的生活秩序。对于早期的政府政策性拆迁安置房、经济适用房等。此类小区物业费定价远低于目前市场定价,目前市场价一般为1.2/平方米,而小区收费一般为0.35/平方米至0.5/平方米。由于小区业主对物业管理服务的消费意识低,低收入家庭占有一定比例,最终造成物业收费低,业主缴交率低,物业无利润。以厦门岛内的湖里区为例,全区共有70个老旧无物业管理小区,其中湖里街道41个、殿前街道6个、江头街道23个,总建筑面积90万平方米。缺乏专业规范的物业管理,小区环境差、公共秩序混乱、没有安全防范措施,存在较大的卫生、安全、消防、治安等隐患,严重影响了居民的生活质量,并造成很多社会问题。提升老旧小区物业服务品质,关键在于调动受益业主的积极性,引导广大业主共同参与改造老旧无物业小区基础设施,引入正规的物业公司对小区进行管理,并在改造完成后积极参与物业公司的招聘工作,配合和监督物业公司的日常管理,从而提升小区的居住品质。为此,建议:1.突出重点,明确范围。坚持按照轻重缓急、分期分批以及先试点、再推开的原则,选择基础较好、规模较小、业主积极性高的小区进行试点,在取得经验后,全面推动,由地方财政每年安排资金,对无物业老旧小区进行全面改造。2.因地制宜,实施改造。以提升小区物业服务品质为目的,针对各老旧小区的实际情况,重点对基础设施进行改造完善。一是按照方便管理、设施设备共用,属地社区统一的原则,划定物业管理小区,设置围墙,重新组织小区通行路线;二是实施小区环境综合整治,进行小区道路平整、绿化整治、雨污管道完善改、楼道刷白、公用事业管网的整治、房屋单元电子防盗门和电子监控器的安装或改造等。3.加大宣传力度,改变消费理念。让小区居民切实感受到物业管理的好处和意义,逐步改变老旧小区居民普遍存在的物业不归我管、与我无关的旧观念,在居民中引导树立“自己花钱购买服务”的理念,为物业管理的介入打好基础。 4.建立长效机制,确定管理模式。老旧小区硬件设施整治改造后,街道、社区牵头协助小区成立业委会,由小区业委会决定小区管理模式。一是由业委会通过招投标方式选聘物业服务企业,实行专业化物业管理;二是由业委会自行管理;三是业委会同意属地政府指定国有物业服务企业进驻管理服务,并正式签订物业服务合同;四是由社区工作站组织实施社区化准物业管理,按专业化的物业服务标准,由业委会配合,向小区业主收取一定的物业管理费,统一聘请保洁绿化、秩序维护、设备维修等专业人员对小区实行物业管理。对于暂时无法成立业委会的小区,可参照社会保障性住房物业管理模式,由政府指派国有物业企业进驻小区进行管理,并对低保户或困难户居民实行物业费政府补助政策,对国有物业服务企业因收费率低下可能存在的亏损进行相应的补贴,补贴期限暂定三年。三年后应成立小区业委会,自行通过招投标方式,按照市场化标准招聘物业企业进驻服务。5.建立正常的专项维修资金制度。一是老旧小区改造后引入物业管理,按照物业管理的相关规定,定期向业主收取日常专项维修资金,存入专项维修资金专户。二是按照原政策规定,建设单位对1999年以前建设的老旧小区均未提取首期专项维修资金。对此类小区,可由街道、社区牵头,采取业主自筹一部分、政府补贴一部分的方式,逐步建立小区专项维修资金制度。三是业委会成立后,将物业小区共用部位、共用设施设备委托给物业企业进行经营管理,经营收入用于弥补专项维修资金的不足。
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