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张思鹭等委员:当前物业管理行业存在的亟待解决问题及建议
发布时间:2017-11-23 09:11:00 | 【字体:

  张思鹭(民建福建省委委员、民建厦门市委副秘书长、思明区政协委员、福州大学民建经济研究院特邀研究员),蔚立春(思明区政协委员、厦门市深港华森物业管理有限公司总经理),张辉东(湖里区政协委员、厦门常春藤物业管理有限公司董事长)反映物业管理是民生问题,也是社会问题,要破解物业管理的难题要深入剖析症结,对症下药。一是行业准入门槛低,厦门全市物业公司平均只负责4个项目,管理的面积不足20万平方米,大量物业公司依靠单一项目维持生存。二是资质普遍偏低。大多数物业公司是三级或临三级,物业管理不能实现标准化、规范化运作。三是市场分散导致物业管理不能采用规模化、集约化经营来为物业企业降低成本。同时由于物业管理企业的等级限制和经营规模限制,物业管理公司的抗风险能力普遍不足,大部分物业管理公司处于盈亏平衡点附近,制约物业管理的良性发展。四是小区物业管理未真正纳入社区建设,政府有关部门对社区管理未进行有效整合,有些工作也未到位。五是业主委员会组建难、换届难、业主自律机制不完善。 六是基层组织,尤其是社区居委会与业主大会、业主委员会关系不明确。物业管理公司对社区的两违整治、文明卫生等工作的配合度不高。七是物业收费标准主要看资质,造成服务与收费标准脱离。当前的物业服务标准不够量化、细化是引发物业纠纷的焦点;八是早期开发的大量住宅小区没有物业管理。

    为此,建议:1. 结合行政体制改革,确定街道和社区对物业管理项目的指导权利,采用属地管理。要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则,充分发挥属地街道办事处(乡镇政府)和社区居委会的对物业管理公司业务工作的监督作用,因地制宜建立长效管理机制。2.在实际中,物业管理公司与业主是合同契约关系,街道以及居委会对物业管理公司的工作协调监督,缺乏可操作性,建议在物业管理条例中明确“街道、社居委参与到小区物业管理”。要求物业管理公司的物业管理项目创优达标初审工作报街道审核。3.业委会成立换届工作由社区居委会牵头,物业公司或开发商负责具体实施。采用经济手段与法规修订相结合的方式,促使开发商以及物业公司热衷于业委会成立。如,明确“前期物业管理服务费的收费标准,由开发建设单位与买受人在房屋买卖合同中约定,但必须在交付房屋以后两年内成立业主委员会,如业主委员会,不能按时成立,则由开发商代为负责的物业收费,则按照同等资质的最低标准收取。”4.强化无物业管理小区的服务,给老旧住宅小区提供基本的物业管理服务。针对老旧小区的问题,建议:采用政府重视、适当投入、政策扶持、居民参与的方式进行物业管理。政府结合为民办实事的项目推进,规划好老旧小区的物业管理。财政每年安排一定资金,用于老旧小区的物业管理改善工程,按照居民意愿,房管部门为小区增设围墙、安装单元防盗门及电子监控器,增配小区物业管理用房,整治小区环境和公用事业管网。在不影响规划的前提下,允许利用合适空间,收取停车费,建立收费项目的文体服务健身项目,达到未来经营的盈亏平衡。重点突出业主、居民共同参与,确保业主、居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”,明确业主、居民共同管理小区的义务与职责,政府提供基本物业服务,居民适当缴费、政府适当补贴,逐步推动老旧住宅区物业管理“从无到有”“从有到专”。5.借鉴酒店星级评定的做法,将物业收费标准与物业公司的资质分开。采用业主评定、社区评定、物业管理资质相结合的方式,由街道牵头、社区居委会主持、业主评定的方式,每年一次,对全省的物业服务项目进行星级评定,试用星级服务与收费标准挂钩,在物价部门制定的物业管理公司的收费标准中,允许一定标准上下浮动。实行年度考核,考核组人员应包含业委会、居委会等部门的相关人员。通过星级评定,让服务质量高、社会美誉度好的物业服务公司,增加管理小区物业的数量,如,全省范围,一级和二级资质的物业服务企业的管理总面积占全省物业管理总面积提高到80%,能够有效提升我省整体物业管理水平,也让服务水平不佳的物业公司自然淘汰。

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