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张思鹭委员:加快培育发展福建住房租赁市场的政策建议
发布时间:2019-04-29 17:23:00 | 【字体:

  张思鹭(民建福建省委委员、民建福建省委财政金融委员会副主任、民建厦门市委副秘书长、思明区政协委员、福州大学民建经济研究院特邀研究员)反映:加快培育和发展住房租赁市场,以建立购租并举的住房制度,形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场,对于城镇居民住有所居、安居乐业目标的实现意义重大。广州、深圳、南京、杭州、厦门等12个城市作为首批开展住房租赁试点单位。当前,福建住房租赁市场主体主要包括国有性质、房产经纪机构转型及传统二房东升级而来的住房租赁企业。然而,住房租赁市场发展面临诸多现实的政策障碍与现实困境,步履艰难。主要有七大主要问题:1、一级市场供应不足。2018年5月15日,我省首宗公开出让租赁住房用地,建筑面积2.74万平方米。截至目前实际仅出让这一宗,持续推进供应较为不足。2、二级市场管理能力较弱。住房租赁主体涵盖国有企业、私营房企、初创企业等多种类别,管理模式因主体不同而各异,主要有机构化集中式、机构化分散式和非机构化分散式等管理模式,但市场管理能力普遍不足。3、支持政策操作细则缺位。各地正探索农村集体土地不用经过国家征地环节,直接进入了市场,建设租赁住房。但相关操作细则尚未出台,利用集体建设用地建设租赁住房试点支持政策缺乏制度保障。4、金融信贷支持住宅租赁市场发展的动力不足。真正介入住宅租赁市场的金融机构以国有银行为主,中小股份制银行很少参与。住房租赁项目收益率低,与高收益的商业性房地产项目相比,势必面临较高的授信条件和融资成本。5、金融机构普遍对贷款期限内的政策风向转变存在担忧。不少房地产中介、长租公寓经营者与网贷公司业务合作,违规向租户发放分期租房贷,盲目拓展业务规模或投资高风险项目。住房租赁扶持政策均为试行政策,不排除政策转向。6、融资缺乏抵押品,租金收益率很低,金融机构放贷顾虑多。抵押担保是融资增信的主流方式,而纯租赁地块按照国土资源部门相关规定不能用于抵押担保。转租模式的轻资产长租公寓,不拥有房屋的所有权,更无法提供抵押资产。国内大中城市房价高企,租金收益率却长期处于低位。相关研究表明,一线城市的租金收益率基本在2%以下。7、支持住宅租赁的金融信贷退出渠道不畅,资产证券化难以实现。住宅租赁资产证券化面临政策障碍与回报率低困境。如,缺乏REITs法律法规,在准入条件、组织形式、治理结构、分红比例、投资门槛以及关联方的责任都无明确规定;很多大城市的租金回报率1%,比一年定期基准利率1.5%还低,远低于一年4%的无风险收益,很难设计产品;同时REITs的融资成本较高,税收负担较重,尤其是资产重组时土地增值税过高,企业和投资人的所得税不能减免。为此,建议:1、加大土地供应,降低土地成本。一是加大租赁住房用地供应,将租赁住房用地供应列入年度建设用地供应计划,城市年度租赁住房土地供应量应占到年度住宅用地供应量的30%以上。二是将原住宅用地基准地价细分为商品住房、租赁住房用地基准地价,租赁住房用地基准地价仅为同区域商品住房用地基准地价的40%左右。2、利用集体用地,建设租赁住房。一是审慎推进利用集体建设用地建设租赁住房试点工作,制定具体实施方案,对相关审批程序、建设运营机制、监管措施等进行规范。二是引导有条件的集体经济组织,自愿选择利用农村预留发展用地指标建设出租公寓;村集体因资金、人才和经营管理需要,经属地政府批准可以村集体名下的发展用地以作价入股或联营等方式,与国有独资企业合作开发和经营。3、拓展租赁房源,培育长租市场。一是根据长租公寓市场需求,利用存量保障房,面向社会推出长租公寓,进行市场化运营。二是要通过增加房源、提供财税金融服务支持等措施,加大产业园区配套公寓、自持住房租赁项目的建设、运营,做大做强国有租赁企业,在稳定租金、租期等方面发挥引导作用。三是积极引导,推动房地产业关联企业向住房租赁企业转型,利用自身资源优势进入租赁市场,形成专业化、规范化、机构化的住房租赁企业。4、完善配套政策,加强市场监管。探索健全工作机制推进完善网格化管理机制,依托线上、线下两个渠道,搭建住房租赁网格,实现住房租赁服务、监管的全面覆盖。加快完善和出台配套政策,出台包括户籍管理、教育、社保、医疗、金融、公积金等多方面的配套政策。5、搭建交易平台,规范住房租赁。实现“找房-签约-支付-备案-评价-投诉”等全线上操作,具备地图找房、房源信息发布、房源信息核验、网上签约、网上支付、租赁合同登记备案及验证、租赁数据统计分析、中介信用查询、租赁信息安全保障、金融配套服务等功能。使用“线上+线下,数据加人工”相结合的核验方式,对通过系统完成的住房租赁交易进行全方位、多维度的核验,确保真实可靠。6、出台操作规范,明确市场定位。一是建议国家相关部门出台全方位金融支持住宅租赁操作规范,明确金融支持的切入点和边界范围,降低准入门槛,提供政策保障。二是建议有关部门成立专业化的住宅金融机构,设计针对住宅的一系列金融产品,提高金融支持的有效性和针对性。三是建议相关部门持续完善REITs相关法律法规,对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策进行严格的界定和限制,完善退出通道。

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